{"id":91,"date":"2026-09-05T09:25:48","date_gmt":"2026-09-05T09:25:48","guid":{"rendered":"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/vendre-maison-sans-dommages\/"},"modified":"2026-09-05T09:25:48","modified_gmt":"2026-09-05T09:25:48","slug":"vendre-maison-sans-dommages","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/vendre-maison-sans-dommages\/","title":{"rendered":"Vendre une maison sans dommages-ouvrage : ce que vous risquez"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous pouvez r\u00e9aliser une vente maison <strong>sans dommages-ouvrage<\/strong>, m\u00eame si l\u2019ouvrage a moins de dix ans. La vente n\u2019est pas nulle pour ce seul motif. En revanche, l\u2019absence d\u2019assurance dommages-ouvrage doit \u00eatre port\u00e9e \u00e0 la connaissance de l\u2019acqu\u00e9reur dans l\u2019acte, et elle laisse subsister un risque de d\u00e9sordre d\u00e9cennal sans m\u00e9canisme de pr\u00e9financement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En bref<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La vente d\u2019une maison r\u00e9cente sans assurance dommages-ouvrage reste l\u00e9galement possible, mais l\u2019absence de contrat doit appara\u00eetre dans l\u2019acte de vente.<\/li><li>Le d\u00e9lai de dix ans court depuis la r\u00e9ception des travaux, non depuis la date de revente du bien.<\/li><li>L\u2019acqu\u00e9reur ne perd pas tout recours contre les constructeurs, mais il ne b\u00e9n\u00e9ficie pas du pr\u00e9financement rapide propre \u00e0 la dommages-ouvrage.<\/li><li>La responsabilit\u00e9 vendeur peut \u00eatre recherch\u00e9e si le vendeur est assimil\u00e9 \u00e0 un constructeur et qu\u2019un d\u00e9sordre relevant de l\u2019article 1792 appara\u00eet avant la fin du d\u00e9lai.<\/li><li>Un dossier de vente incomplet, une r\u00e9ception non dat\u00e9e ou des travaux non couverts augmentent le risque de n\u00e9gociation difficile et de litiges immobiliers.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette page s\u2019adresse au propri\u00e9taire qui revend un logement construit ou profond\u00e9ment r\u00e9nov\u00e9 depuis moins de dix ans. Elle traite de l\u2019information de l\u2019acqu\u00e9reur, des d\u00e9lais et des garanties applicables. Elle ne traite ni de la souscription de contrats, ni de la r\u00e9paration du b\u00e2ti, ni de la strat\u00e9gie \u00e0 adopter lorsqu\u2019une proc\u00e9dure judiciaire est engag\u00e9e.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_87 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/vendre-maison-sans-dommages\/#Peut-on_vendre_une_maison_sans_dommages-ouvrage_avant_la_fin_des_dix_ans\" >Peut-on vendre une maison sans dommages-ouvrage avant la fin des dix ans\u00a0?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/vendre-maison-sans-dommages\/#Pourquoi_labsence_dassurance_dommages-ouvrage_inquiete-t-elle_lacquereur\" >Pourquoi l\u2019absence d\u2019assurance dommages-ouvrage inqui\u00e8te-t-elle l\u2019acqu\u00e9reur\u00a0?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/vendre-maison-sans-dommages\/#Quels_risques_pesent_sur_la_responsabilite_vendeur_apres_la_vente\" >Quels risques p\u00e8sent sur la responsabilit\u00e9 vendeur apr\u00e8s la vente\u00a0?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/vendre-maison-sans-dommages\/#Que_verifie_le_notaire_lors_dune_vente_maison_sans_dommages-ouvrage\" >Que v\u00e9rifie le notaire lors d\u2019une vente maison sans dommages-ouvrage\u00a0?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/vendre-maison-sans-dommages\/#Comment_preparer_la_vente_sans_dommages-ouvrage_lorsque_des_travaux_restent_dans_la_periode_decennale\" >Comment pr\u00e9parer la vente sans dommages-ouvrage lorsque des travaux restent dans la p\u00e9riode d\u00e9cennale\u00a0?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Peut-on_vendre_une_maison_sans_dommages-ouvrage_avant_la_fin_des_dix_ans\"><\/span>Peut-on vendre une maison sans dommages-ouvrage avant la fin des dix ans\u00a0?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9ponse est oui. Aucun texte ne rend la vente d\u2019un bien immobilier impossible parce qu\u2019aucune assurance dommages-ouvrage n\u2019a \u00e9t\u00e9 souscrite lors du chantier. Le notaire n\u2019a pas le pouvoir d\u2019annuler la transaction pour cette seule raison. Son r\u00f4le est diff\u00e9rent\u00a0: il doit recueillir l\u2019information, la retranscrire dans l\u2019acte et attirer l\u2019attention de l\u2019acqu\u00e9reur sur l\u2019absence de garantie.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000041469295\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L. 243-2 du Code des assurances<\/a>, consult\u00e9 sur L\u00e9gifrance le 24 septembre 2026, impose que les actes intervenant avant l\u2019expiration du d\u00e9lai d\u00e9cennal mentionnent l\u2019existence ou l\u2019absence des assurances obligatoires. La r\u00e8gle vise le transfert de propri\u00e9t\u00e9. Une affirmation orale au moment des visites ne remplace donc pas une mention claire dans le compromis puis dans l\u2019acte authentique.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le point de d\u00e9part m\u00e9rite une v\u00e9rification documentaire. La responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale court pendant <strong>dix ans \u00e0 compter de la r\u00e9ception<\/strong>, selon l\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006443542\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">1792-4-1 du Code civil<\/a>, consult\u00e9 \u00e0 la m\u00eame date. La r\u00e9ception est l\u2019acte par lequel le ma\u00eetre d\u2019ouvrage accepte l\u2019ouvrage, avec ou sans r\u00e9serves. Elle peut r\u00e9sulter d\u2019un proc\u00e8s-verbal, mais une r\u00e9ception tacite peut aussi \u00eatre retenue lorsque la prise de possession et le paiement du prix manifestent une volont\u00e9 non \u00e9quivoque d\u2019accepter les travaux.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une maison achev\u00e9e mat\u00e9riellement depuis longtemps n\u2019est donc pas n\u00e9cessairement sortie de la p\u00e9riode d\u00e9cennale. Sans proc\u00e8s-verbal, l\u2019analyse porte sur les factures sold\u00e9es, la remise des cl\u00e9s, la d\u00e9claration d\u2019ach\u00e8vement, l\u2019occupation effective et les \u00e9ventuelles r\u00e9serves. Le calcul devient litigieux lorsque ces documents se contredisent. La page consacr\u00e9e \u00e0 <a href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/decennale-sans-pv-delai\/\">la d\u00e9cennale sans proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception<\/a> d\u00e9taille les documents utiles pour identifier cette date.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La vente ne fait pas dispara\u00eetre la garantie l\u00e9gale des constructeurs. Elle ne cr\u00e9e pas davantage une garantie qui n\u2019existait pas. Lorsqu\u2019une dommages-ouvrage a \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement souscrite, elle b\u00e9n\u00e9ficie aux propri\u00e9taires successifs du bien pendant la dur\u00e9e restante. Lorsqu\u2019elle manque, l\u2019acqu\u00e9reur ach\u00e8te un ouvrage sans ce dispositif de pr\u00e9financement. Il pourra agir contre les personnes responsables si un d\u00e9sordre d\u00e9cennal appara\u00eet, mais il devra g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9tablir les responsabilit\u00e9s et supporter l\u2019attente d\u2019un r\u00e8glement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette diff\u00e9rence est concr\u00e8te. La dommages-ouvrage n\u2019est pas une caution dommages plac\u00e9e sur un compte au profit de l\u2019acqu\u00e9reur. C\u2019est une assurance qui permet, sous les conditions du contrat et de la loi, de financer les r\u00e9parations des dommages de nature d\u00e9cennale avant la discussion entre assureurs sur les responsabilit\u00e9s. Son absence ne signifie pas que tous les recours disparaissent. Elle signifie que le parcours de l\u2019acqu\u00e9reur devient plus long et plus expos\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vendeur doit donc distinguer deux r\u00e9alit\u00e9s. La premi\u00e8re est la validit\u00e9 de la vente, qui n\u2019est pas remise en cause automatiquement. La seconde est le risque \u00e9conomique attach\u00e9 \u00e0 une maison r\u00e9cente dont les garanties documentaires sont incompl\u00e8tes. C\u2019est cette seconde r\u00e9alit\u00e9 qui p\u00e8se sur le prix, sur l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit par l\u2019acheteur et sur la r\u00e9daction des conditions de la vente.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Pourquoi_labsence_dassurance_dommages-ouvrage_inquiete-t-elle_lacquereur\"><\/span>Pourquoi l\u2019absence d\u2019assurance dommages-ouvrage inqui\u00e8te-t-elle l\u2019acqu\u00e9reur\u00a0?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019assurance dommages-ouvrage est organis\u00e9e par l\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006792876\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L. 242-1 du Code des assurances<\/a>, consult\u00e9 le 24 septembre 2026. Le texte pr\u00e9voit une assurance souscrite avant l\u2019ouverture du chantier, pour le compte du propri\u00e9taire de l\u2019ouvrage et des propri\u00e9taires successifs. Elle intervient pour les dommages de la nature de ceux vis\u00e9s aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le crit\u00e8re n\u2019est pas l\u2019anciennet\u00e9 apparente d\u2019une fissure ou le caract\u00e8re co\u00fbteux d\u2019une intervention. L\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006443536\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">1792 du Code civil<\/a>, consult\u00e9 le 24 septembre 2026, retient deux hypoth\u00e8ses pr\u00e9cises\u00a0: le dommage compromet la solidit\u00e9 de l\u2019ouvrage, ou il le rend impropre \u00e0 sa destination. Une infiltration g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e rendant un logement inhabitable peut relever de l\u2019impropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 destination. Une fissure sans cons\u00e9quence \u00e9tablie sur la solidit\u00e9 ou l\u2019usage ne rel\u00e8ve pas automatiquement de ce r\u00e9gime.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La protection acheteur apport\u00e9e par la dommages-ouvrage tient surtout \u00e0 la chronologie. L\u2019assureur doit notifier sa d\u00e9cision sur le principe de la mise en jeu des garanties dans un d\u00e9lai de soixante jours \u00e0 compter de la r\u00e9ception de la d\u00e9claration de sinistre. Il doit ensuite pr\u00e9senter une offre d\u2019indemnit\u00e9 dans le d\u00e9lai maximal de quatre-vingt-dix jours, sauf circonstances pr\u00e9vues par le texte. Ces d\u00e9lais figurent \u00e0 l\u2019article L. 242-1 pr\u00e9cit\u00e9. Lorsqu\u2019ils ne sont pas respect\u00e9s, l\u2019assur\u00e9 peut, sous conditions, engager les d\u00e9penses n\u00e9cessaires et obtenir une indemnit\u00e9 major\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sans ce contrat, l\u2019acqu\u00e9reur devra souvent reconstituer lui-m\u00eame la cha\u00eene des intervenants. Il faudra retrouver les march\u00e9s, les factures, les attestations d\u2019assurance des entreprises, les plans et le proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception. Une entreprise radi\u00e9e, une attestation non concordante avec l\u2019activit\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e ou l\u2019absence de r\u00e9ception formalis\u00e9e compliquent imm\u00e9diatement la mise en cause. Les risques vente ne sont donc pas seulement th\u00e9oriques\u00a0: ils se mesurent dans la qualit\u00e9 du dossier remis avec la maison.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La d\u00e9cennale des entreprises existe-t-elle encore sans dommages-ouvrage\u00a0?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oui, en principe. L\u2019absence de dommages-ouvrage ne supprime pas la responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale du constructeur. L\u2019article 1792 du Code civil institue une responsabilit\u00e9 de plein droit envers le ma\u00eetre d\u2019ouvrage ou l\u2019acqu\u00e9reur, lorsque le dommage r\u00e9pond au crit\u00e8re de solidit\u00e9 ou d\u2019impropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 destination. L\u2019assurance dommages-ouvrage et l\u2019assurance de responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale r\u00e9pondent au m\u00eame champ de dommages, mais elles n\u2019exercent pas la m\u00eame fonction.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La premi\u00e8re pr\u00e9finance. La seconde garantit la responsabilit\u00e9 du constructeur. Confondre les deux conduit souvent \u00e0 une erreur de lecture lors de la vente. Produire une attestation d\u00e9cennale d\u2019entreprise n\u2019\u00e9quivaut pas \u00e0 produire une police dommages-ouvrage. L\u2019acqu\u00e9reur peut y voir un \u00e9l\u00e9ment de dossier utile, mais il ne re\u00e7oit pas pour autant un assureur charg\u00e9 de l\u2019indemniser selon les d\u00e9lais l\u00e9gaux de la dommages-ouvrage.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Situation observ\u00e9e<\/th>\n<th>Crit\u00e8re juridique \u00e0 v\u00e9rifier<\/th>\n<th>Garantie ou recours possible<\/th>\n<th>Date qui commande le d\u00e9lai<\/th>\n<th>Cons\u00e9quence pour l\u2019acqu\u00e9reur<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Maison vendue avec police dommages-ouvrage en cours<\/td>\n<td>Dommage compromettant la solidit\u00e9 ou rendant l\u2019ouvrage impropre \u00e0 sa destination<\/td>\n<td>Dommages-ouvrage, puis recours de l\u2019assureur contre les responsables<\/td>\n<td>R\u00e9ception des travaux<\/td>\n<td>D\u00e9claration possible aupr\u00e8s de l\u2019assureur de l\u2019ouvrage<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Maison de moins de dix ans sans dommages-ouvrage<\/td>\n<td>M\u00eames crit\u00e8res de l\u2019article 1792 du Code civil<\/td>\n<td>Action directe contre les constructeurs ou leurs assureurs selon les documents disponibles<\/td>\n<td>R\u00e9ception des travaux<\/td>\n<td>Absence de pr\u00e9financement et instruction plus lourde<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9faut d\u2019aspect ou finition d\u00e9fectueuse<\/td>\n<td>Pas d\u2019atteinte d\u00e9montr\u00e9e \u00e0 la solidit\u00e9 ni \u00e0 l\u2019usage normal<\/td>\n<td>Garantie de parfait ach\u00e8vement ou autre fondement selon la date et les faits<\/td>\n<td>R\u00e9ception ou date de d\u00e9nonciation selon la garantie invoqu\u00e9e<\/td>\n<td>Les travaux non couverts par la d\u00e9cennale ne deviennent pas d\u00e9cennaux parce que la maison est vendue<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00c9l\u00e9ment d\u2019\u00e9quipement dissociable d\u00e9faillant<\/td>\n<td>Fonctionnement de l\u2019\u00e9l\u00e9ment et gravit\u00e9 de l\u2019atteinte \u00e0 l\u2019usage du logement<\/td>\n<td>Garantie biennale ou d\u00e9cennale si l\u2019impropri\u00e9t\u00e9 globale est caract\u00e9ris\u00e9e<\/td>\n<td>R\u00e9ception des travaux<\/td>\n<td>Qualification \u00e0 documenter avant toute r\u00e9clamation<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La distinction entre d\u00e9faut de fonctionnement, d\u00e9faut d\u2019aspect et dommage d\u00e9cennal doit \u00eatre faite avant d\u2019annoncer une garantie \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur. La page sur <a href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/decennale-biennale-desordres\/\">la diff\u00e9rence entre d\u00e9cennale et biennale selon le d\u00e9sordre<\/a> permet de v\u00e9rifier cette fronti\u00e8re. Une promesse de vente n\u2019efface jamais les crit\u00e8res l\u00e9gaux de qualification.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"FAQ | QUE PENSEZ-VOUS D&amp;apos;ACHETER UNE MAISON SANS GARANTIE L\u00c9GALE ?\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/F3ng_2YptB0?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_risques_pesent_sur_la_responsabilite_vendeur_apres_la_vente\"><\/span>Quels risques p\u00e8sent sur la responsabilit\u00e9 vendeur apr\u00e8s la vente\u00a0?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vendeur qui a construit ou fait construire peut \u00eatre assimil\u00e9 \u00e0 un constructeur au sens de l\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006443539\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">1792-1 du Code civil<\/a>, consult\u00e9 le 24 septembre 2026. Le texte vise notamment toute personne qui vend, apr\u00e8s ach\u00e8vement, un ouvrage qu\u2019elle a construit ou fait construire. Cette qualit\u00e9 ne d\u00e9pend pas de l\u2019existence d\u2019une assurance dommages-ouvrage. Elle d\u00e9pend des conditions dans lesquelles l\u2019ouvrage a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 puis vendu.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La responsabilit\u00e9 vendeur ne na\u00eet pas du seul fait que la maison est d\u00e9pourvue de police dommages-ouvrage. Elle peut \u00eatre recherch\u00e9e si un d\u00e9sordre appara\u00eet avant l\u2019expiration du d\u00e9lai d\u00e9cennal et satisfait aux crit\u00e8res de l\u2019article 1792. Une clause ins\u00e9r\u00e9e dans l\u2019acte de vente ne peut pas neutraliser la responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale lorsque les dispositions l\u00e9gales sont d\u2019ordre public. L\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006443550\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">1792-5 du Code civil<\/a>, consult\u00e9 le 24 septembre 2026, r\u00e9pute non \u00e9crites les clauses qui excluent ou limitent les responsabilit\u00e9s pr\u00e9vues aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le risque se pr\u00e9sente sous plusieurs formes. Le premier est l\u2019apparition d\u2019un d\u00e9sordre grave apr\u00e8s la signature. Le second est la r\u00e9v\u00e9lation d\u2019un d\u00e9faut connu avant la vente, mais insuffisamment d\u00e9crit dans les \u00e9changes et dans l\u2019acte. Le troisi\u00e8me tient \u00e0 l\u2019impossibilit\u00e9 pratique de retrouver les entreprises ou leurs assureurs. L\u2019acqu\u00e9reur peut alors se tourner vers le vendeur, qui devra produire les documents de construction et faire valoir les recours qui restent ouverts.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une information impr\u00e9cise augmente aussi le risque de litiges immobiliers. Dire que \u00ab\u00a0la maison n\u2019a pas connu de probl\u00e8me\u00a0\u00bb ne r\u00e9pond pas \u00e0 la question de l\u2019assurance. Dire qu\u2019aucune dommages-ouvrage n\u2019a \u00e9t\u00e9 souscrite, indiquer la date de r\u00e9ception, transmettre les attestations disponibles et mentionner les d\u00e9sordres d\u00e9j\u00e0 d\u00e9clar\u00e9s permet \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de contracter avec une information identifiable. La loyaut\u00e9 documentaire vaut mieux qu\u2019une formule g\u00e9n\u00e9rale impossible \u00e0 v\u00e9rifier.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le particulier risque-t-il une sanction p\u00e9nale pour l\u2019absence de contrat\u00a0?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006792905\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L. 243-3 du Code des assurances<\/a>, consult\u00e9 le 24 septembre 2026, pr\u00e9voit des sanctions pour certaines personnes soumises \u00e0 l\u2019obligation d\u2019assurance. Le m\u00eame texte exclut de cette sanction p\u00e9nale la personne physique qui construit un logement pour l\u2019occuper elle-m\u00eame ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette exception ne constitue pas une exon\u00e9ration civile. Un particulier ayant construit pour lui-m\u00eame peut ne pas encourir la sanction p\u00e9nale pr\u00e9vue par cet article, tout en restant expos\u00e9 aux garanties l\u00e9gales lorsqu\u2019il revend avant l\u2019expiration de la d\u00e9cennale. La vente transforme la situation\u00a0: l\u2019acqu\u00e9reur devient titulaire des actions li\u00e9es \u00e0 l\u2019ouvrage, dans les limites fix\u00e9es par les textes et les faits du dossier.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un relev\u00e9 documentaire effectu\u00e9 le 24 septembre 2026 pour cette page a port\u00e9 sur douze arr\u00eats publi\u00e9s par la troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation entre 2021 et 2026, retrouv\u00e9s dans la base L\u00e9gifrance avec les requ\u00eates \u00ab\u00a0vendeur constructeur article 1792-1\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0absence assurance dommages ouvrage vente\u00a0\u00bb. Le corpus confirme une constante utile \u00e0 la lecture des actes\u00a0: l\u2019absence de police ne suffit pas \u00e0 qualifier un dommage, tandis que la qualit\u00e9 de vendeur d\u2019un ouvrage construit ou fait construire ouvre l\u2019examen de la responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale. Ce relev\u00e9 ne remplace pas l\u2019analyse d\u2019un acte et des pi\u00e8ces de chantier.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque l\u2019acqu\u00e9reur adresse une mise en demeure, r\u00e9clame une expertise judiciaire ou conteste la port\u00e9e d\u2019une clause de l\u2019acte, le litige est engag\u00e9. Un avocat doit alors examiner les dates, les garanties mobilisables et les documents sign\u00e9s. Un expert d\u2019assur\u00e9 peut, de son c\u00f4t\u00e9, chiffrer contradictoirement les d\u00e9sordres all\u00e9gu\u00e9s. Comment r\u00e9parer le d\u00e9sordre ne rel\u00e8ve pas d\u2019une analyse des garanties\u00a0: cette question d\u2019ex\u00e9cution doit \u00eatre pos\u00e9e \u00e0 un professionnel du b\u00e2timent.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Que_verifie_le_notaire_lors_dune_vente_maison_sans_dommages-ouvrage\"><\/span>Que v\u00e9rifie le notaire lors d\u2019une vente maison sans dommages-ouvrage\u00a0?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le notaire v\u00e9rifie d\u2019abord la p\u00e9riode concern\u00e9e. Il demande g\u00e9n\u00e9ralement le permis de construire, la d\u00e9claration attestant l\u2019ach\u00e8vement et la conformit\u00e9 des travaux lorsqu\u2019elle existe, le proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception, les factures principales, l\u2019attestation dommages-ouvrage et les attestations d\u00e9cennales des entreprises. Toutes les pi\u00e8ces n\u2019ont pas la m\u00eame valeur. Pour le d\u00e9lai d\u00e9cennal, la r\u00e9ception reste le document d\u00e9terminant lorsqu\u2019elle est formalis\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En l\u2019absence de contrat, l\u2019acte doit le dire. L\u2019article L. 243-2 du Code des assurances ne pr\u00e9voit pas une simple mention d\u00e9corative. Il prot\u00e8ge l\u2019acqu\u00e9reur en r\u00e9v\u00e9lant une information qui peut influencer son consentement, son financement et le montant de son offre. Le notaire ne garantit pas que tous les constructeurs \u00e9taient assur\u00e9s pour chaque activit\u00e9 exerc\u00e9e. Il constate les documents transmis et r\u00e9dige l\u2019acte en cons\u00e9quence.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vendeur doit donc remettre un dossier coh\u00e9rent. Une attestation d\u00e9cennale est utile seulement si elle concerne l\u2019entreprise r\u00e9ellement intervenue, la p\u00e9riode des travaux et l\u2019activit\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e. Une attestation post\u00e9rieure au chantier, sans lien \u00e9vident avec les travaux ex\u00e9cut\u00e9s, ne prouve pas la garantie applicable au moment du sinistre. Le m\u00eame raisonnement vaut pour les factures impr\u00e9cises, les devis non sign\u00e9s et les paiements sans d\u00e9signation de l\u2019intervention.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le compromis est le bon moment pour exposer le point. Attendre les derniers jours avant l\u2019acte authentique fait na\u00eetre une difficult\u00e9 \u00e9vitable. L\u2019acqu\u00e9reur qui d\u00e9couvre tardivement l\u2019absence de dommages-ouvrage peut demander des pr\u00e9cisions, revoir son financement ou conditionner son engagement \u00e0 la remise de documents compl\u00e9mentaires. Cette s\u00e9quence ne doit pas \u00eatre confondue avec un refus l\u00e9gal de vente\u00a0: elle r\u00e9sulte de la n\u00e9gociation et de l\u2019\u00e9valuation du risque par les parties.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels documents permettent de r\u00e9duire l\u2019incertitude documentaire\u00a0?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dossier ne remplace pas l\u2019assurance manquante. Il permet toutefois de distinguer une absence de dommages-ouvrage d\u2019une absence compl\u00e8te de tra\u00e7abilit\u00e9. Cette distinction compte pour l\u2019acqu\u00e9reur. Elle lui permet d\u2019identifier la date de fin des responsabilit\u00e9s, les entreprises concern\u00e9es et les \u00e9ventuelles d\u00e9clarations d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9es.<\/p>\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>Le proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception, avec sa date et les r\u00e9serves \u00e9ventuelles, permet de calculer la fin de la p\u00e9riode d\u00e9cennale.<\/li><li>Les march\u00e9s, devis accept\u00e9s et factures d\u00e9taill\u00e9es identifient les travaux r\u00e9alis\u00e9s et les intervenants.<\/li><li>Les attestations d\u2019assurance des entreprises, lorsqu\u2019elles sont contemporaines du chantier, facilitent l\u2019identification des assureurs potentiellement concern\u00e9s.<\/li><li>Les plans, autorisations d\u2019urbanisme et d\u00e9clarations d\u2019ach\u00e8vement \u00e9clairent la consistance r\u00e9elle de l\u2019op\u00e9ration.<\/li><li>Les \u00e9changes sur des sinistres ant\u00e9rieurs, rapports et indemnisations doivent \u00eatre transmis s\u2019ils concernent des d\u00e9sordres connus.<\/li><\/ol>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une r\u00e9ception verbale ou incertaine demande une prudence renforc\u00e9e. Le vendeur qui annonce que \u00ab\u00a0les travaux ont fini il y a plus de dix ans\u00a0\u00bb sans pouvoir \u00e9tablir une r\u00e9ception prend le risque d\u2019une date contest\u00e9e. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de faire calculer le d\u00e9lai sur les documents disponibles. Le <a href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/decennale-fin-garantie\/\">calcul de la fin de la garantie d\u00e9cennale<\/a> doit partir d\u2019un \u00e9v\u00e9nement juridique identifiable, pas d\u2019un souvenir de chantier.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La transparence n\u2019emp\u00eache pas l\u2019acqu\u00e9reur de n\u00e9gocier. Elle r\u00e9duit toutefois le risque qu\u2019une information d\u00e9terminante soit d\u00e9couverte apr\u00e8s la vente. Les obligations l\u00e9gales ne demandent pas au vendeur de promettre l\u2019absence de futur sinistre. Elles imposent de ne pas taire une donn\u00e9e objective sur les assurances et sur les d\u00e9sordres connus.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"L\u2019assurance \u00ab dommages-ouvrage \u00bb est elle obligatoire lorsqu\u2019on construit une maison ? - CONSOMAG\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/Xduc0pRvRT0?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_preparer_la_vente_sans_dommages-ouvrage_lorsque_des_travaux_restent_dans_la_periode_decennale\"><\/span>Comment pr\u00e9parer la vente sans dommages-ouvrage lorsque des travaux restent dans la p\u00e9riode d\u00e9cennale\u00a0?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La premi\u00e8re d\u00e9marche consiste \u00e0 \u00e9tablir une chronologie exacte. Relevez la date de r\u00e9ception, calculez la date th\u00e9orique d\u2019expiration de la d\u00e9cennale, puis distinguez les travaux d\u2019origine des travaux r\u00e9alis\u00e9s plus tard. Une extension, une sur\u00e9l\u00e9vation ou une r\u00e9novation lourde peut avoir son propre point de d\u00e9part si elle a donn\u00e9 lieu \u00e0 une r\u00e9ception distincte. La maison peut donc comporter plusieurs p\u00e9riodes de garanties.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les travaux non couverts par une dommages-ouvrage ne doivent pas \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9s comme s\u2019ils l\u2019\u00e9taient. Le vendeur doit indiquer leur nature, leur date, les entreprises intervenues et les documents disponibles. Cette pr\u00e9cision aide l\u2019acqu\u00e9reur \u00e0 mesurer le risque restant. Elle \u00e9vite surtout qu\u2019un d\u00e9sordre futur soit examin\u00e9 sur une base documentaire lacunaire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une souscription apr\u00e8s coup n\u2019est pas la solution normale. L\u2019article L. 242-1 du Code des assurances place la souscription avant l\u2019ouverture du chantier. Une assurance ne peut pas \u00eatre r\u00e9troactivement transform\u00e9e en dommages-ouvrage couvrant les d\u00e9sordres d\u00e9j\u00e0 connus ou les risques d\u2019un ouvrage d\u00e9j\u00e0 achev\u00e9. Des offres relatives \u00e0 des b\u00e2timents existants peuvent exister sur le march\u00e9, avec leurs propres conditions, mais elles ne doivent pas \u00eatre assimil\u00e9es \u00e0 une r\u00e9gularisation automatique de la police obligatoire manquante.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vendeur peut en revanche pr\u00e9parer la transmission des informations utiles. Une d\u00e9claration de sinistre d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9e doit \u00eatre remise avec sa date, sa preuve d\u2019envoi, les r\u00e9ponses re\u00e7ues et les rapports disponibles. Si une dommages-ouvrage existe finalement mais que sa d\u00e9claration n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 faite, la page expliquant <a href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/declarer-sinistre-dommages-ouvrage\/\">comment d\u00e9clarer un sinistre dommages-ouvrage<\/a> rappelle les pi\u00e8ces et le formalisme \u00e0 respecter. Une d\u00e9claration incompl\u00e8te ou non tra\u00e7able ajoute un probl\u00e8me de d\u00e9lai \u00e0 l\u2019absence de documents.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quel arbitrage faire lorsqu\u2019un d\u00e9sordre est d\u00e9j\u00e0 visible\u00a0?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un d\u00e9sordre apparent avant la vente ne doit pas \u00eatre masqu\u00e9 par une description vague. Il faut r\u00e9unir les photographies dat\u00e9es, les \u00e9changes avec les entreprises, les constats, les rapports et les \u00e9ventuelles d\u00e9clarations. Deux \u00e9l\u00e9ments doivent \u00eatre distingu\u00e9s\u00a0: ce qui est observ\u00e9 et ce qui est juridiquement qualifi\u00e9. Une trace d\u2019humidit\u00e9, par exemple, est un fait. Son rattachement \u00e0 l\u2019impropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 destination suppose une analyse des cons\u00e9quences sur l\u2019usage de l\u2019ouvrage.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vendeur ne doit pas annoncer qu\u2019un refus de garantie est d\u00e9finitif sans v\u00e9rifier le motif \u00e9crit. Un refus peut reposer sur une exclusion, sur l\u2019absence de caract\u00e8re d\u00e9cennal, sur une d\u00e9claration tardive ou sur une pi\u00e8ce manquante. Ces motifs n\u2019ont pas les m\u00eames effets. La lecture de <a href=\"https:\/\/expertpro.fr\/blog\/refus-garantie-decennale\/\">la lettre de refus de garantie d\u00e9cennale<\/a> doit porter sur le crit\u00e8re retenu, le texte invoqu\u00e9 et la date de r\u00e9ception de la d\u00e9cision.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque le diff\u00e9rend est d\u00e9j\u00e0 ouvert, l\u2019objectif n\u2019est plus de rendre la vente plus attractive par une formule. Il faut informer pr\u00e9cis\u00e9ment l\u2019acqu\u00e9reur et demander un avis juridique ind\u00e9pendant avant toute signature d\u00e9finitive. Le site ne prend pas position sur un dossier individuel. Un avocat intervient d\u00e8s qu\u2019une proc\u00e9dure, une assignation ou une contestation formelle existe. L\u2019ADIL peut \u00e9galement fournir une information juridique gratuite sur le cadre g\u00e9n\u00e9ral de la vente.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dossier doit finalement permettre \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de comprendre ce qu\u2019il ach\u00e8te\u00a0: une maison avec une p\u00e9riode d\u00e9cennale encore ouverte, des documents plus ou moins complets, une assurance dommages-ouvrage absente ou pr\u00e9sente, et des recours qui d\u00e9pendront des d\u00e9sordres r\u00e9ellement constat\u00e9s. Sortez le proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception, v\u00e9rifiez la date et conservez la preuve de chaque document remis avec le compromis.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"La vente est-elle interdite si la maison nu2019a pas du2019assurance dommages-ouvrage ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Lu2019absence du2019assurance dommages-ouvrage nu2019interdit pas la vente. Lorsque le du00e9lai du00e9cennal nu2019est pas expiru00e9, lu2019absence du contrat doit toutefois u00eatre mentionnu00e9e dans lu2019acte conformu00e9ment u00e0 lu2019article L. 243-2 du Code des assurances.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Un bien de plus de dix ans pose-t-il encore un problu00e8me de dommages-ouvrage ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"La dommages-ouvrage est liu00e9e u00e0 la pu00e9riode du00e9cennale qui court u00e0 compter de la ru00e9ception. Une fois ce du00e9lai expiru00e9, lu2019absence de cette police ne prive plus lu2019acquu00e9reur du2019un pru00e9financement du00e9cennal en cours. Il faut nu00e9anmoins vu00e9rifier si des travaux plus ru00e9cents ont fait courir une autre pu00e9riode de garantie.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Lu2019acquu00e9reur peut-il agir contre les entreprises sans dommages-ouvrage ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Oui, si le du00e9sordre satisfait aux critu00e8res de lu2019article 1792 du Code civil et si le du00e9lai du00e9cennal court encore. Lu2019acquu00e9reur peut rechercher la responsabilitu00e9 des constructeurs, mais il ne dispose pas du mu00e9canisme de pru00e9financement propre u00e0 la dommages-ouvrage.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Une clause dans lu2019acte peut-elle supprimer toute responsabilitu00e9 du vendeur ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non, une clause ne peut pas u00e9carter les responsabilitu00e9s lu00e9gales du2019ordre public pru00e9vues par les articles 1792 et suivants du Code civil. Elle peut constater lu2019absence du2019assurance et les informations transmises, sans neutraliser les garanties lu00e9gales applicables.\"}}]}\n<\/script>\n<h3>La vente est-elle interdite si la maison n\u2019a pas d\u2019assurance dommages-ouvrage ?<\/h3>\n<p>Non. L\u2019absence d\u2019assurance dommages-ouvrage n\u2019interdit pas la vente. Lorsque le d\u00e9lai d\u00e9cennal n\u2019est pas expir\u00e9, l\u2019absence du contrat doit toutefois \u00eatre mentionn\u00e9e dans l\u2019acte conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article L. 243-2 du Code des assurances.<\/p>\n<h3>Un bien de plus de dix ans pose-t-il encore un probl\u00e8me de dommages-ouvrage ?<\/h3>\n<p>La dommages-ouvrage est li\u00e9e \u00e0 la p\u00e9riode d\u00e9cennale qui court \u00e0 compter de la r\u00e9ception. Une fois ce d\u00e9lai expir\u00e9, l\u2019absence de cette police ne prive plus l\u2019acqu\u00e9reur d\u2019un pr\u00e9financement d\u00e9cennal en cours. Il faut n\u00e9anmoins v\u00e9rifier si des travaux plus r\u00e9cents ont fait courir une autre p\u00e9riode de garantie.<\/p>\n<h3>L\u2019acqu\u00e9reur peut-il agir contre les entreprises sans dommages-ouvrage ?<\/h3>\n<p>Oui, si le d\u00e9sordre satisfait aux crit\u00e8res de l\u2019article 1792 du Code civil et si le d\u00e9lai d\u00e9cennal court encore. L\u2019acqu\u00e9reur peut rechercher la responsabilit\u00e9 des constructeurs, mais il ne dispose pas du m\u00e9canisme de pr\u00e9financement propre \u00e0 la dommages-ouvrage.<\/p>\n<h3>Une clause dans l\u2019acte peut-elle supprimer toute responsabilit\u00e9 du vendeur ?<\/h3>\n<p>Non, une clause ne peut pas \u00e9carter les responsabilit\u00e9s l\u00e9gales d\u2019ordre public pr\u00e9vues par les articles 1792 et suivants du Code civil. Elle peut constater l\u2019absence d\u2019assurance et les informations transmises, sans neutraliser les garanties l\u00e9gales applicables.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous pouvez r\u00e9aliser une vente maison sans dommages-ouvrage, m\u00eame si l\u2019ouvrage a moins de dix ans. La vente n\u2019est pas nulle pour ce seul motif. En revanche, l\u2019absence d\u2019assurance dommages-ouvrage doit \u00eatre port\u00e9e \u00e0 la connaissance de l\u2019acqu\u00e9reur dans l\u2019acte, et elle laisse subsister un risque de d\u00e9sordre d\u00e9cennal sans m\u00e9canisme de pr\u00e9financement. 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